En BOE 266 de sábado 6 de noviembre de 1999 apareció publicada la LEY 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Motivos

Existen diferentes motivos para la creación de esta ley, los cuales relaciono a continuación:

• Ante una mayor demanda por parte de la sociedad de calidad en los edificios, se observa que la actividad constructora adolece de una regulación acorde.
• Conseguir una concordancia de la normativa reguladora española con la europea (Directiva 85/384/CEE de la Unión Europea).
• Dar una continuidad a la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen de suelo y valoraciones.
• Fijar las garantías suficientes a los usuarios frente a los posibles daños, como una aportación más a la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
• Regular el proceso de la edificación actualizando y completando la configuración legal de los agentes que intervienen en el mismo, fijando sus obligaciones para así establecer las responsabilidades y cubrir las garantías a los usuarios.

Por todo ello, esta Ley establece:

• Los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios, para que la garantía para proteger a los usuarios no sólo sea sobre los requisitos técnicos, sino también mediante un seguro de daños o caución.
• El concepto de proyecto y el de acto de recepción de obra.
• Delimita el ámbito de actuaciones que corresponden a los profesionales, el proyectista, el director de obra y el director de la ejecución de la obra, estableciendo claramente el ámbito específico de su intervención, en función de su titulación habilitante. Dentro de las actividades del constructor se hace mención especial a la figura del jefe de obra, así como a la obligación de formalizar las subcontrataciones que en su caso se establezcan. La responsabilidad civil de los diferentes agentes se exigirá de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
• Los plazos de responsabilidad: un año, para los daños materiales derivados de una deficiente ejecución, para el constructor; tres años, para los daños materiale en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad, para todos los agentes intervinientes; finalmente, 10 años, para los daños por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio, también para todos los agentes.
• En cuanto a los seguros de daños o caución, para los edificios de viviendas, el constructor debe suscribir un seguro obligatorio de daños materiales o caución, o bien la retención por el promotor de un 5% del coste de la obra. Asimismo, el promotor deberá suscribir obligatoriamente otro seguro que cubra los daños materiales que ocasionen en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a la seguridad estructural en el plazo de 3 y 10 años, respectivamente.

 

CAPITULO I. Disposiciones generales

Cuando las Administraciones públicas y los organismos y entidades sujetos a la legislación de contratos de las Administraciones públicas actúen como agentes del proceso de la edificación, se regirán por lo dispuesto en la legislación de contratos de las Administraciones públicas y en lo no contemplado en la misma por las disposiciones de esta Ley, a excepción de lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria.

Ambito de aplicación. Todo edificio de carácter permanente, público o privado; o sea, todos. Obras de nueva construcción, de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación, y obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas.  Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.

 

CAPITULO II. Exigencias técnicas y administrativas de la edificación

Requisitos básicos de la edificación:

• Funcionalidad. Utilización, referido a espacios e instalaciones, accesibilidad, y acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información.
• Seguridad. Estructural, seguridad en caso de incendio y de utilización.
• Habitabilidad. Higiene, salud y protección del medio ambiente (salubridad y estanqueidad en el ambiente interior, y gestión de residuos), protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico.

El Código Técnico de la Edificación es el marco normativo que establece las exigencias básicas de calidad de los edificios y de sus instalaciones, de tal forma que permite el cumplimiento de los anteriores requisitos básicos.

Las normas básicas de la edificación y las demás reglamentaciones técnicas de obligado cumplimiento constituyen, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, la reglamentación técnica hasta que se apruebe el Código Técnico de la Edificación conforme a lo previsto en la disposición final segunda de esta Ley.

El Código podrá completarse con las exigencias de otras normativas dictadas por las Administraciones competentes y se actualizará periódicamente conforme a la evolución de la técnica y la demanda de la sociedad.

Recepción de la obra: Define e indica la forma en que debe realizarse y establece este acto como determinante para el cumplimiento de los plazos de garantía.

Documentación de la obra ejecutada:

Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

 

CAPITULO III. Agentes de la edificación

Define los diferentes agentes intervinientes en el proceso de la edificación, así como sus obligaciones:

• Promotor
• Proyectista
• Constructor
• Director de obra
• Director de la ejecución de la obra
• Entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación
• Suministradores de productos
• Propietarios y usuarios

 

CAPITULO IV. Responsabilidades y garantías

Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación

Artículo 18. Plazos de prescripción de las acciones

Artículo 19. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción

Artículo 20. Requisitos para la escrituración e inscripción

Disposición adicional primera. Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción

Disposición adicional segunda. Obligatoriedad de las garantías por daños ocasionados por vicios y defectos en la construcción

Disposición adicional tercera. Intervenciones en el proceso de la edificación de los Cuerpos de Ingenieros de los Ejércitos en el ámbito de la Defensa

Disposición adicional cuarta. Coordinador de seguridad y salud

Disposición adicional quinta. Regulación del derecho de reversión

Disposición adicional sexta. Infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación

Disposición adicional séptima. Solicitud de la demanda de notificación a otros agentes

Disposición transitoria primera.

Disposición transitoria segunda.

Disposición derogatoria primera.

Disposición derogatoria segunda.

Disposición final primera. Fundamento constitucional.

Disposición final segunda. Autorización al Gobierno para la aprobación de un Código Técnico de la Edificación.

Disposición final tercera. Adaptación del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa.

Disposición final cuarta. Entrada en vigor.